In Zeiten in denen kaum eine Geldanlage lukrative Renditen einbringt entdecken immer mehr Menschen die Immobilie als lukrative Anlagemöglichkeit. Dabei spielt es schon fast keine Rolle mehr, ob das Objekt selber genutzt oder vermietet werden soll. Aber wer sich für ein Immobilien Investment interessiert, der ist nicht selten von den enormen Kosten überrascht. Und in diesem Zusammenhang stellt sich dann auch die Frage, ob es für Dich sinnvoller ist zunächst langfristig Eigenkapital anzusparen oder direkt zuzuschlagen und dabei die gesamte Summe zu finanzieren. Im Folgenden werden diese beiden Aspekte einmal untersucht.

Welche Kosten kommen eigentlich beim Erwerb einer Immobilie auf mich zu?

Beim Erwerb einer Immobilie halten viele die Hand auf. Als Erstes wird nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags die Grunderwerbssteuer fällig. Da die Steuer eine Ländersteuer ist, darfst Du je Bundesland mit einem anderen Steuerbetrag rechnen. In Bayern bspw. liegt die Steuer bei 3,5 % in Nordrhein-Westfalen bspw. bei 6,5 %. Das macht bei einem Kaufpreis von vielleicht 200.000 Euro schon einmal einen Unterschied von 6.000 Euro. Dazu kommen noch Kosten beim Notar, die auch abhängig vom Kaufpreis sind. Grob kalkuliert sprechen wir hier von ca. 1 % der Kaufsumme. Wenn Du darüber hinaus die Immobilie über einen Makler erworben hast, dann kann dieser je nach Auftrag bis zu 6,5 % des Kaufpreises als Provision verlangen. Alles in allem kannst Du im schlechtesten Fall von bis zu 14 % Kaufnebenkosten rechnen. Bei dem oben genannten Kaufpreis sind das schon einmal 28.000 Euro.

Was zahle ich eigentlich bei einer Mietwohnung?

Der Kauf einer Immobilie ist schon mal ein Projekt mit großen Zahlen. Und viele schrecken vor dem Gedanken zurück, dass sie plötzlich und auf einen Schlag 200.000 Euro oder mehr Schulden haben. Dabei vergessen die Mehrheit aber zwei wichtige Fakten.

1. Den Schulden steht ein Wert gegenüber
2. Auch wer Miete zahlt, finanziert eine Immobilie, nur dass es die des Vermieters ist.

Insbesondere der zweite Punkt ist besonders zu beachten und jeder der rechnen kann, sollte sich einmal kurz überlegen in welcher Höhe er ein Immobilien Investment mit seiner aktuellen Miete finanzieren kann. Dazu sollen einmal folgende durchaus realistische Annahmen getroffen werden:

  • 1,0 % Zins
  • 2,0 % Tilgung
  • 750 Euro Kaltmiete

Unter diesen Voraussetzungen zahlt ein Mieter ein Darlehen von 300.000 Euro ab. Der einzige Nachteil, es wird ihm nie selber gehören.

Ergibt es Sinn Eigenkapital anzusparen?

Grundsätzlich ist es keine schlechte Idee auch etwas Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Noch vor einigen Jahren wurde bei einer Finanzierung von der Bank ein Eigenanteil von 20 % plus der Nebenkosten erwartet. Mittlerweile gibt es auch Banken, die eine vollständige Fremdfinanzierung anbieten und dabei sogar die Nebenkosten finanzieren. Es ist also zumindest was die Finanzierung angeht kein Problem mehr.

Kursschwankungen

Wenn ich der Immobilie hinterherlaufe….

Immobilien gelten als knappe Güter und hier bestimmt die Nachfrage den Preis. Und dieser hat sich in den letzten Jahren immer weiter nach oben entwickelt. Kaufst Du bspw. heute die Immobilie zu 300.000 Euro und tilgst mit 2 %, dann hast Du bspw. nach fünf Jahren bereits 30.000 Euro abbezahlt. Gleichzeitig ist die Immobilie vielleicht um zwei Prozent im Wert gestiegen. Wartest Du die fünf Jahre und sparst vielleicht Eigenkapital musst Du 330.000 Euro aufbringen. Und jetzt kommt der Haken! Da Du zwischenzeitlich irgendwo gewohnt hast und dort ja Miete zahlen musstest, bist Du vielleicht nicht in der Lage gewesen Eigenkapital zumindest in der Höhe aufzubauen. Und selbst wenn es Dir gelungen sein sollte, so stehst Du vor dem Dilemma, dass Du im Gegensatz zum Immobilien absparen nach fünf Jahren wegen der Wertsteigerung der Immobilie mit dem gleichen Betrag starten musst.

Ist Ansparen immer die schlechtere Alternative gegenüber dem Immobilien Absparen?

Die Antwort ist ein klares – es kommt darauf an! Beim oben genannten Beispiel ist eine stetige Preissteigerung unterstellt worden. Für einige Ballungsräume gilt das mit Sicherheit, für Immobilien außerhalb der Ballungszentren hängt es von der Lage ab. Daher solltest Du Dir vorab den Markt einmal ganz genau anschauen. Hat sich dieser in den letzten Jahren deutlich nach oben entwickelt, dann ist auch in Zukunft von Preissteigerungen auszugehen. Und wenn der Markt eher seitwärts orientiert ist, dann ist mit einiger Wahrscheinlichkeit auch für die Zukunft davon auszugehen. Für das oben betrachtete Beispiel wäre es dann so, dass Du sowohl beim Ansparen wie beim Absparen nach 5 Jahren die gleiche Restschuld hättest. Der Vorteil beim Ansparen besteht jetzt aber darin, dass Deine aufzunehmende Restschuld geringer ist und Du ggf. eine höhere Tilgung ansetzen kannst.

Der ideale Weg – gibt es den?

Egal ob Du die Immobilie ansparen oder absparen willst – die richtige Lösung gibt es nicht! Aber einen Tipp solltest Du beherzigen – die Frage der Finanzierung der Nebenkosten. Wie oben bereits erwähnt sind, können die Nebenkosten 10 % des Kaufpreises oder auch mehr ausmachen. Da die Bank in der Regel nicht mehr als 100 % des Kaufpreises finanziert, empfiehlt es sich zumindest die Nebenkosten in Form von Eigenkapital angespart zu haben. Alternativ gibt es Kreditinstitute, die auch die Finanzierung der Nebenkosten übernehmen, diese verlangen allerdings einen deutlichen Aufschlag auf den Zins. Und Aufschläge von 0,2 % oder mehr können bei einer Finanzierung über 10 Jahre schon schnell in den Bereich einiger Tausend Euro vorstoßen.

Fazit:

Bei weiter steigenden Kaufpreisen läuft ein Käufer, wenn er Eigenkapital ansparen will dem Immobilien Investment hinterher. Entwickeln sich die Preise aber seitwärts, so spricht durchaus einiges dafür einen Teil des Eigenkapitals über einige Jahre im Voraus anzusparen.

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